Lausunto: Luonnos Helsingin asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelmaksi 2024 (AM-ohjelma)

Helsingin seudun kasvu ja kansainvälinen kilpailukyky on koko maan hyvinvoinnin perusta, ja asuntomarkkinoiden toimivuudella on niiden mahdollistamisessa keskeinen rooli. Asuntopolitiikka on myös työvoimapolitiikkaa. Nykytilanteessa asumisen kalleus Helsingin seudulla muuhun maahan verrattuna rajoittaa työvoiman liikkuvuutta ja rekrytointia.

On tärkeää, että seudulla rakennetaan tarpeeksi asuntoja. Investointikelpoisten tonttien riittävyys on kriittinen tekijä, joka on kaavoitusmonopolin omaavien kuntien käsissä. Kuntien maanhankinnan ja kaavoituksen on oltava tehokasta, ja niiden tulee luovuttaa omistamaansa maata kohtuullisin ehdoin myös yksityisille toimijoille. Tämä korostuu Helsingissä, jossa kaupunki omistaa 65 % maa-alastaan. Tontteja on oltava tarjolla erilaisille toimijoille ja asumismuodoille.

Asuntotarjonnan lisääminen edellyttää lisäksi laajempaa rakentamiseen liittyvän lainsäädännön ja määräysten uudistamista. Kustannuksia lisäävää rakentamis- ja kaavasääntelyä tulee purkaa sekä kaavoitus-, lupa- ja valitusprosesseja yksinkertaistaa ja nopeuttaa. Tämä edellyttää toimenpiteitä sekä kunnilta että valtiolta.

Segregaation ehkäiseminen sekä asuinalueiden ja asuntotarjonnan monipuolisuudesta huolehtiminen ovat tärkeitä asuntopolitiikan tavoitteita. Huoneisto- ja talotyyppi- sekä hallintamuoto- ja rahoitusjakauman sääntely on kuitenkin jo liian yksityiskohtaista, joten sitä tulee vähentää. Esim. hallinta- ja rahoitusmuotorajoitteet saattavat aiheuttaa huomattavan esteen ohjelmassa tavoitellulle täydennysrakentamiselle.

Ohjelmaluonnoksessa suhtaudutaan tarpeettoman varautuneesti sekä vapaarahoitteiseen vuokra-asumiseen että vuokra-asumiseen yleensä. Suurta vuokra-asuntojen määrää eri alueilla halutaan yleisesti ottaen välttää lisääntyneen segregaatioriskin vuoksi. Toisaalta valtion tukemaa ARA-vuokratuotantoa halutaan määrätietoisesti lisätä kaikille segregaation ehkäisyn näkökulmasta mahdollisille alueille.

Tavoiteltu 50 % omistusasuntojen osuus on varsin korkea. Omistusasumista ei tule nähdä itseisarvona. Helsingin vapaarahoitteiset vuokra-asuntomarkkinat tarjoavat sekä pitkäaikaista ja turvallista asumista että mahdollisuuden joustavasti vaihtaa asuntoa muuttuvien elämäntilanteiden mukaan. Kaupungin ei varsinkaan pidä ryhtyä itse rakennuttamaan vapaarahoitteisia omistusasuntoja alueille, joille niitä ei markkinaehtoisesti synny.

Kauppakamari pitää 20 % ARA-vuokratuotannon tavoitetta liian suurena ja vastaavasti muun vuokra-asuntotuotannon 20 % osuutta liian pienenä. Merkittävissä uusissa aluerakentamiskohteissa (mm. Koivusaari, Hernesaari, Malminkenttä) ARA-vuokratuotannon osuus tulee käytännössä olemaan jopa 30 %, koska segregaation ehkäisemisen näkökulmasta ARA-vuokratuotantoa ei voida osoittaa vaadittua määrää jo olemassa oleville ARA-asuntoalueille. Tämä vähentää vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon mahdollisuuksia entisestään kohdistaen sitä vaikeammin toteutettaviin täydennysrakentamiskohteisiin.

Helsingissä, jossa asuntojen kysyntä on korkealla tasolla ja yksityisiä toimijoita paljon, tulee tuetulla asuntotuotannolla olla vain markkinaehtoista tuotantoa täydentävä rooli ja kohteena ensisijaisesti erityisryhmät (opiskelijat, vajaakuntoiset jne.). Kaupungin tehtävänä on pitää huolta siitä, että sääntelemättömälle asuntotuotannolle on riittävästi tonttitarjontaa ja rakennusoikeutta. Helsinki voi järkevällä maapolitiikalla, sujuvalla ja joustavalla kaavoituksella, ajantasaisella infrarakentamisella ja kohtuullisilla tontinluovutusehdoilla edistää huomattavasti yksityistä asuntotuotantoa.

Tuettuun asuntotuotantoon liittyy useita ongelmia. Kunnat mm. suosivat sitä tontinluovutuksissa, mikä saattaa vähentää markkinaehtoisen asuntotuotannon tonttien saatavuutta ja lisätä asumisen hintaa tonttien kallistuessa. Tuettua asuntotuotantoa edistetään myös kuntien piilotuella mm. alhaisempien tonttihintojen ja lievempien pysäköintinormien muodossa. Lisäksi tuore Hekan vuokrankorotuksiin ja pääomittamiseen liittyvä esimerkki osoittaa, että yhteiskunnan tukema vuokra-asuntokanta voi tuottaa yllättäviä kustannuksia niin asukkaille kuin kaupungillekin (veronmaksajille).

Vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon asemaa ohjelmassa heikentää myös se, että samaan maksimissaan 20 % tuotanto-osuuteen lasketaan kuuluvaksi lyhyen korkotuen vuokra-asunnot. Huonoimmassa tapauksessa linjaus tarkoittaisi, ettei vapaarahoitteista tuotantoa voisi toteuttaa ollenkaan. Tämäkään linjaus ei vastaa pitkän aikavälin kehitystä, jossa vuokra-asumisen suosio on kasvanut Helsingissä.

Välimuodon asuntojen tavoitteeksi on luonnoksessa asetettu 10 %, vaikka Hitas-mallista on päätetty luopua ja asumisoikeustuotannon korkotukilainoitus päätetty lopettaa. Välimuodon asuntojen toteutumiseen liittyvän merkittävän epävarmuuden johdosta kaupungin tulee nähdä vapaarahoitteinen vuokra-asuntotuotanto osana korvaavaa ratkaisua.

Luonnoksessa määritellään, että vuokrakerrostaloissa sijaitsevien asuntojen osuus alueen asuntokannasta saa olla enintään puolet. On kuitenkin perusteltua olettaa, etteivät vapaarahoitteiset vuokrakerrostalot aiheuta sellaista alueellista yksipuolisuutta, jota tulisi erikseen säädellä.

Asemakaavoituksen osalta todetaan mm., että sen tulee tukea asuntotuotannon kohtuuhintaisena pysymisen edellytyksiä. Vaatimus on erittäin tärkeä. Asuntotuotannon hintaa nostaa mm. rakennuskustannusten nousu. Tehtyjen selvitysten mukaan kaavamääräykset voivat nostaa rakennuskustannuksia jopa viidenneksellä verrattuna edullisimpaan ratkaisuun. Vaikka jotkut kustannuksia nostavista määräyksistä perustuvat lakiin, valtaosasta päättää Helsinki itse. Ja vaikka yksittäisen määräyksen vaikutus ei olisikaan merkittävä, määräysten yhteisvaikutus voi sitä olla.

Kaupunki tavoittelee ohjauksellaan riittävää perheasuntojen määrää ja suurempia yksiöitä. Kerrostalotuotannossa sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon luovutettavilla tonteilla huoneistoalasta n. 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina, minkä lisäksi voidaan käyttää myös keskipinta-alatavoitetta. Kalleusalueilla 1-2 osuus on määritelty vielä suuremmaksi keskipinta-alavaatimuksen ollessa vähintään 80 h-m².

Yli puolet Helsingin asuntokunnista on yhden hengen kotitalouksia.  Asuntojen keskipinta-alatavoitteella vaikeutetaan heille sopivien asuntotyyppien tuotantoa ja nostetaan asumisen kustannuksia. Vaatimus yksiöiden vähintään 32 h-m² keskipinta-alasta vääjäämättä nostaa myös hintatasoa. Lisäksi vaatimus kohdistuu epätasa-arvoisesti vain osaan asuntotuotannosta pitkän korkotuen ARA-tuotannon ollessa siitä vapautettu.

Kauppakamari pitää perheasuntojen tarjonnan edistämistä sinänsä tärkeänä, mutta asuntojen keskipinta-alatavoitteesta tulisi luopua. Sitä puoltaa myös kaupungin asiasta teettämä selvitys.

Mikäli AM-ohjelmalla halutaan parantaa omistusasumisen edellytyksiä tai edistää asumisen kohtuuhintaisuutta, on samalla otettava huomioon asuntokuntien realistinen maksukyky. Se ei lisäänny suurempia neliömääriä vaatimalla.

Tiukat huoneistotyyppi- ja keskipinta-alavaatimukset eivät välttämättä edistä toimivaa asuntosuunnittelua. Tärkeämpää olisi lisätä osapuolten vuoropuhelua laadukkaasta asumisesta ja sen toteuttamisesta.

Helsinki ei viime vuosikymmeninä ole erityisesti profiloitunut pientaloasumisen kaupunkina. Vaikka vahvana jatkuva väestönkasvu edellyttää asuntotuotannon fokusoimista pääosin tiiviiseen kerrostalorakentamiseen, on tärkeää mahdollistaa myös pienimuotoisempi omakotitaloasuminen sekä uudenlaisten pienimittakaavaisten asuntoalueiden syntyminen.

Segregaation ehkäisemisen kannalta avainasemassa on jo olemassa olevien kaupunkikeskusten uudistaminen. Kaupunkiuudistuksessa tulee ottaa huomioon kunkin alueen ominaispiirteet ja erityistarpeet, eikä pyrkiä soveltamaan samoja periaatteita kaikille alueille. Kullekin alueelle tulee löytää omat lääkkeensä eriytymiskehityksen korjaamiseksi.

Segregaation ehkäisemisen näkökulmasta em. kaupunkiuudistusalueiden kehittäminen ei ole mahdollista vuokra-asuntotuotantoa lisäämällä eikä asumisoikeustuotantokaan ole näillä näkymin enää käytössä, joten omistusasumisen lisääminen jää ainoaksi vaihtoehdoksi. Kauppakamari pitää hyvänä, että omistusasumista pyritään edistämään myös pienimittakaavaisemmalla asuinrakentamisella sekä tonttien myymisellä.

Kauppakamari pitää erittäin tärkeänä, että kaupunki pyrkii kaikin käytettävissään olevin keinoin edistämään asuntorakentamista ja asuntomarkkinoiden toimivuutta alueellaan.

Asumisen kalleus on erityisesti Helsingin ongelma. Käytännössä ainoa keino hillitä asuntojen hintojen ja vuokrien nousua on asuntotar-jonnan lisääminen, mikä edellyttää investointikelpoisten tonttien ja rakennusoikeuden määrän kasvattamista. Jotta tonttipula ei rajoittaisi asuntorakentamista, on kaavoitustavoitteen oltava huomattavasti tavoiteltua vastaavaa asuntotuotantomäärää suurempi, koska merkittävästä osasta kaavoja valitetaan.

Investointikelpoisen tonttimaavarannon kasvu vahvistaa rakennusalan kilpailua ja markkinoiden toimivuutta, mikä lisää rakentamista ja alentaa asuntojen hintoja. Samalla on koko ajan huolehdittava riittävän asuntorakentamisen mahdollistavasta pitkän tähtäimen kaavoituksesta ja liikennesuunnittelusta.

Helsingissä on asuntorakentamista osoitettava merkittävissä määrin jo rakennetuille alueille. Olemassa olevien asuinalueiden tiivistäminen edellyttää nykyistä voimakkaampaa täydennysrakentamiseen kannustamista ja ohjaamista. Täydennysrakentamiseen tulee kehittää konkreettisia kannustimia, kuten esim. maankäyttömaksusta vapautuminen ja rakennusoikeuden lisääminen, jotta hankkeiden taloudellinen yhtälö saadaan toimivaksi. Lisäksi tulee edistää täydennysrakentamista helpottavien lainsäädäntömuutosten tekemistä.

Kaupungin tavoittelemaan hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaan on saatava joustoa yksityisten kiinteistöjen täydennysrakentamisen edistämiseksi. Maanomistajan on kyettävä hyötymään täydennysrakentamisesta ja siten kattamaan hankkeeseen liittyviä investointikustannuksia.

Jatkuvan väestönkasvun aiheuttaman asuntotarpeen tyydyttäminen edellyttää monipuolista asuntotarjontaa. Uudisrakentamisen lisäksi olemassa olevia rakennuksia tulee hyödyntää mahdollisimman tehokkaasti mm. sallimalla käyttötarkoituksen muutokset ja tilojen kehittäminen nykytarpeiden mukaiseksi. Epäkuranttien tilojen pitäminen tyhjillään ei ole kenenkään etu.

Käyttötarkoituksen muutoksilla ja täydennysrakentamisella on keskeinen merkitys erityisesti keskusta-alueella, jonne kaupungin tulee mahdollistaa lisää asuntorakentamista.

Helsingin maapolitiikan keskeisinä lähtökohtina ovat merkittävä maanomistus ja kaupungin oman maan kaavoittaminen. Kauppakamari pitää tärkeänä, että riittävän tonttivarannon kertyminen varmistetaan tukemalla ja helpottamalla myös muun kuin kaupungin omistaman maan kaavoitusta sekä kumppanuuskaavoitusta.

Tontinluovutus tulisi olla tontinvuokrauksen lisäksi mahdollista myös tontin ostolla. Vuokratontti on omiaan nostamaan asumisen kustannuksia ja aiheuttaa sijoittajille epävarmuutta.

Kauppakamari pitää hyvänä ohjelmaluonnoksen kirjauksia kaavamääräysten kustannusvaikutusten tunnistamisesta ja asuntotuotantoprosessin sujuvoittamisesta.

Kaavoitus- ja lupaprosesseja on mahdollista sujuvoittaa, jos lain suomia mahdollisuuksia käytetään täysimääräisesti hyväksi. Kohtuuhintaista asuntotuotantoa tavoiteltaessa liian yksityiskohtaiset kaavat ja viranomaisten negatiivinen suhtautuminen muutosehdotuksiin rajaavat mahdollisuuksia löytää suunnittelu- ja rakennuslupavaiheessa uusia kustannustehokkaita ratkaisuja. Tarpeettoman laajat selvitysvelvoitteet tai vaihtoehtoisten suunnitteluratkaisujen vaatiminen johtavat kustannusten nousemiseen. Lisäksi yksityiskohtaiset kaavat hidastavat jo normaalitilanteessakin hidasta prosessia entisestään, kun kaavoihin joudutaan hakemaan poikkeamispäätöksiä.

Rakennuslupaprosessia tulisi sujuvoittaa sekä kehittää sitä erityisesti alueryhmätyöskentelyn osalta. Alueryhmien tavoite koordinoida eri hallinnonalojen työskentelyä on sinänsä tärkeä, mutta yrityksiltä saadun palautteen mukaan ryhmät päätyvät usein mm. ohjaamaan asuntojen sisäpuolista suunnittelua, mikä entisestään hidastaa asuntotuotantoa ja nostaa rakentamisen kustannuksia.