Toimitilojen joustavammilla muutoksilla tuetaan kaupunkien resurssiviisasta elävöittämistä 

Konversiot toimitiloista asunnoiksi ovat olleet tapetilla jo jonkin aikaa yhtenä mahdollisena lisäkeinona elävöittää Helsingin keskustaa, ja kaupunki onkin tehnyt toimenpiteitä tämän kehityksen tukemiseksi. Tällä viittaan kaupungin viime huhtikuussa tekemään päätökseen kumota voimassa olleet konversioperiaatteet, jotka ohjasivat ylemmällä, alueellisella tasolla käyttötarkoituksen muutosten sallimista. Kumoamisen tarkoituksena oli mahdollistaa hankkeiden tapauskohtainen arviointi ja muuttaa suhtautumista myönteisemmäksi. Päätöksen taustalla on toimintaympäristön muutoksia, kuten etätyön ja verkkokaupan yleistyminen sekä uudet kauppakeskukset, joiden vuoksi toimitilan tarve ja asioinnit keskustan liikkeissä ovat vähentyneet. Konversioiden helpottaminen edistää osaltaan kaupungin sekä MAL-suunnitelman uutta asuntotuotantoa koskevia tavoitteita, tehostaa olemassa olevan kiinteistökannan hyödyntämistä sekä ehkäisee purkamista tilanteissa, joissa rakennukset eivät enää palvele nykyisessä käyttötarkoituksessaan.  

Sekä kaavoituksen että kiinteistökehittäjien näkökulmia aiheeseen kysyttäessä vaikuttaa kuitenkin siltä, että muutos ei toistaiseksi ole juuri näkynyt käytännön tasolla. Kaupungin puolelta keskustan toimitilojen säilyttämistä nykykäytössään on perusteltu muun muassa niiden asumiseen verrattuna tehokkaammalla tilankäytöllä henkilöä kohden ja toisaalta pitkän aikavälin suunnittelulla; toimistoja voidaan tarvita lisää taas tulevaisuudessa, ja asuntojen muuttaminen uudelleen takaisin toimistokäyttöön koetaan haastavaksi, ellei jopa mahdottomaksi. Kiinteistökehittäjät ja -sijoittajat eivät kuitenkaan jaa tätä huolta, sillä markkinaehtoisuus ohjaa kehitystä ja laadukkaille keskustan toimistoille nähdään olevan kysyntää jatkossakin.   

Konversioperiaatteiden kumoamisen jälkeenkin hankkeiden läpimeneminen edellyttää kuitenkin monenlaisten reunaehtojen, kuten soveltuvan sijainnin, toteutumista ja pitkäkestoista, suuria resursseja vaativaa kaavamuutosprosessia.

Vaakakupin toisessa päässä painaa tyhjillään olevien toimitilarakennusten haitalliset vaikutukset sekä ympäristölle, yritystoiminnalle että keskustan viihtyisyydelle ja imagolle. Näistä jälkimmäinen saattaa ilmiönä helposti ruokkia itseään heikentämällä ympäröivänkin alueen ja koko keskustan vetovoimaa vähentäen alueen asiointikäyntejä ja sinne kohdistuvia investointeja. Lisäksi asukkaat aktivoivat keskustaa eri vuorokaudenaikoihin ja tuovat asiakkaita erityyppisille palveluille kuin työssäkävijät.   

Konversioperiaatteiden kumoamisen jälkeenkin hankkeiden läpimeneminen edellyttää kuitenkin monenlaisten reunaehtojen, kuten soveltuvan sijainnin, toteutumista ja pitkäkestoista, suuria resursseja vaativaa kaavamuutosprosessia. Yritysten mukaan heiltä edellytetään jo hankkeen alkuvaiheissa useita, hyvin tarkkojakin suunnitelmia ilman takeita uuden kaavan läpimenemisestä. Tämä tarkoittaa riskialttiita investointeja ja voi nostaa erityisesti pienempien yritysten kynnystä hankkeisiin ryhtymiseen vähentäen siten kilpailua. Hankkeiden edullisempaa ja nopeampaa käynnistämistä voitaisiin edistää vähentämällä asemakaavojen yksityiskohtaisuutta sekä sallimalla raskaan kaavamuutoksen sijaan enemmän poikkeusmenettelyjä. Tätä pyritäänkin mahdollistamaan uudessa, vuoden alusta voimaan tulleessa rakentamislaissa, mutta käytännön vaikutus jää vielä nähtäväksi.   

Hankkeiden kannattavuutta rajoittavat toisaalta myös kaavoituksen ja luvituksen toteutusta koskevat standardit ja määräykset, jotka eivät välttämättä kohtaa kiinteistökehittäjien toimintaedellytysten kanssa.

Myös konversioiden käytännön toteutukseen liittyy useita haasteita, jotka johtuvat muun muassa rakennusteknisten syiden, kuten runkosyvyyden ja huonekorkeuden, sekä ympäröivän tiiviin kaupunkiympäristön ja rakennusten suojeluaseman luomista rajoitteista, jotka voivat heikentää hankkeisiin saatavaa asumisen tehokkuutta ja vaikeuttaa niiden taloudellista yhtälöä. Konversioissa hyötyneliöiden osuus jääkin usein huomattavasti uudistuotantoa alhaisemmaksi, mikä olisi alan toimijoiden mukaan hyvä huomioida jonkinlaisella mekanismilla, kuten maankäyttömaksujen avulla. 

Hankkeiden kannattavuutta rajoittavat toisaalta myös kaavoituksen ja luvituksen toteutusta koskevat standardit ja määräykset, jotka eivät välttämättä kohtaa kiinteistökehittäjien toimintaedellytysten kanssa. Näistä yksi esimerkki on konversioiden usein uudistuotantoa vastaavat energiatehokkuusvaatimukset, joiden edellyttämät lisämuutokset voivat johtaa sekä rahallisesti että ympäristön kannalta kestämättömään hankkeeseen. Toinen esimerkki liittyy asumisen ja toimitilan välisiä osuuksia koskevaan sääntelyyn, jossa asumisen liian pieni sallittu määrä tai sinänsä hyvää tavoitetta ajavat hybridivaatimukset voivat tehdä hankkeesta etenkin asumiseen erikoistuneelle toimijalle taloudellisesti kannattamattoman. Tämän lisäksi vuokra- tai myyntituottoihin vaikuttavat esimerkiksi suojelumääräyksistä juontavat erot rakennusoikeuden laskennallisen ja todellisen määrän välillä.  

Olisi keskeistä löytää kompromisseja asumisen laadun, kaupungin laajempien kaupunkikehitystavoitteiden ja toisaalta hankkeiden toteutettavuuden ja markkinatilanteen välillä, jotta rakennukset saataisiin mahdollisimman tehokkaasti käyttöön.

Vaikka kaupunki tuleekin jo paikoin vastaan toteutusta koskevissa linjauksissa, edellä mainittuja ongelmia voisi helpottaa huomioimalla yhä paremmin alan toimijoiden näkökulmia ja lisäämällä joustavuutta kaavojen tulkintoihin – kuitenkaan tinkimättä kriittisistä, kuten turvallisuuteen, liittyvistä kysymyksistä. Näin parannettaisiin konversioiden houkuttelevuutta vaihtoehtona uudisrakentamiselle. Olisi keskeistä löytää kompromisseja asumisen laadun, kaupungin laajempien kaupunkikehitystavoitteiden ja toisaalta hankkeiden toteutettavuuden ja markkinatilanteen välillä, jotta rakennukset saataisiin mahdollisimman tehokkaasti käyttöön. Hankkeiden sujuvoittamiseksi kiinteistökehittäjät painottavatkin ennen kaikkea yhteisen tahtotilan löytämisen tärkeyttä jo ennen kalliiseen kaavaprosessiin lähtemistä. Kaupungilta toivottaisiin myös avoimempaa tiedonvaihtoa ja konkretiaa tavoitteiden, suunnitelmiin kohdistuvien odotusten sekä prosessin kulun suhteen jo varhaisesta vaiheesta alkaen sekä lisää ymmärrystä kaavoituksen asettamien reunaehtojen vaikutuksista hankkeiden kustannuksiin.  

Kyseessä on monitahoinen aihe, mutta kaavoitus- ja sääntelymekanismeissa tulisi joka tapauksessa olla joustavuutta niin, että niillä voidaan tarvittaessa sopeutua ajantasaisesti ja resurssiviisaasti yhteiskunnallisiin muutoksiin. Päätöksenteossa olisi hyvä vertailla objektiivisesti ja kokonaisvaltaisemmin rakennusten tyhjänä pitämisen ja eri kehittämisvaihtoehtojen vaikutuksia sekä liiketoiminnan, ympäristön että kaupunkikehityksen kannalta. Lisäksi uudessa rakentamisessa muuntojoustavuuteen panostaminen sekä tilapäiskäytöt tarjoavat entistä kevyemmän ja ympäristöystävällisemmän keinon reagoida kysynnän vaihteluihin.    

Vaikka asuinkonversiot eivät yksinään ratkaise Helsingin keskustan elinvoimakysymystä, on kaikki keinot hyvä hyödyntää ja muistaa, etteivät tyhjät tilat palvele ketään saatikka ole ekologisesti kestäviä. Ketterillä käyttötarkoituksen muutoksilla sen sijaan saataisiin uusia käyttäjiä keskustan palveluille ja edistettäisiin samalla rakentamisen kiertotaloutta.