Mitä 4.4.2020 voimaan tullut ravintola- ja kahvilatoiminnan kielto vaikuttaa vuokranmaksuun?

Mikä vaikutus tällä on vuokralaisen vuokranmaksuvelvollisuuteen?

Kysymykseen voidaan hakea vastausta kolmesta suunnasta; liikehuoneiston vuokralaista, ylivoimaisen esteen-käsitteestä ja edellytyksistä vuokrasopimusta tehtäessä.

Jos vuokran määrää koskeva sitoumus on vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, vuokraa voidaan sovitella (laki liikehuoneisto vuokrasta 5 ja 25 §:t). Vuokran määrän kohtuullisuutta arvioitaessa on otettava huomioon vuokrasopimuksen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Voimaan tullut valtioneuvoston asetus antaa vuokralaiselle mahdollisuuden vedota tähän. Ongelma on se että, jos vuokranantaja ei tule asiassa vastaan, pitäisi vaatimus vuokran alentamisesta vielä oikeuden ratkaistavaksi.

Vaikka Suomen lainsäädännössä, lähinnä kauppalaissa, on heikosti säännelty ostajan (tässä vuokralaisen) ylivoimaisen esteen tilannetta, voidaan ravintoloiden, kahviloiden ja yökerhojen osalta olla lähellä sitä. Eli vuokralainen voisi vedota ylivoimaiseen esteeseen vuokran maksun osalta, koska viranomaistoimenpide estää vuokralaisen toiminnan. Myös niin sanottu edellytysoppi voi tukea vuokralaisen vaatimusta eli ne edellytykset joiden varassa vuokrasopimus on alun perin tehty, ovat olennaisesti muuttuneet koronatilanteessa.

Myös uusimmat force majeure lausekkeet (esimerkiksi ICC) huomioivat entistä enemmän sen että ylivoimainen este voi olla kummallakin osapuolella.

Vuokralaisen on syytä tehdä kirjallinen vuokranalennuspyyntö vuokranantajalle, perustella se edellä esitetyn mukaisesti ja käynnistää neuvottelut asiasta. Yhteisen ratkaisun hakeminen on kummankin osapuolen etu. Sovittu muutos vuokran maksuun on tehtävä kirjallisesti. Jos ratkaisuun ei päästä, voi vuokraa koskevan vaatimuksen saattaa oikeuden ratkaistavaksi. Se on tehtävä vuokrasuhteen aikana, ei enää sen päätyttyä.